Neplatná výpověď z nájmu bytu = právo na ochranu u soudu

Paní Kamila Borůvková si pronajala malý a útulný byt v klidné části města. S pronajímatelem Malinou uzavřela písemnou nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Po pěti měsících Kamilu Malina Kamilu osobně navštívil a sdělil jí, že byt nutně potřebuje pro svou dceru a současně Kamile předal písemnou výpověď z nájmu bytu s výpovědní dobou sedmi dnů. Kamila sice Malinovi sdělila, že s výpovědí nesouhlasí, ale ten jí sdělil, že mu zákon takový postup umožňuje a pokud se ve stanovené lhůtě dobrovolně nevyklidí, exekučně ji vystěhuje. Zoufalá Kamila se zalekla, byt po pěti dnech vyklidila a uchýlila se ke své kamarádce Janě, která ji přechodně poskytla přístřeší ve svém bytě. Asi po měsíci a půl Kamila navštívila bývalou sousedku Terezu a od ní zjistila, že byt, ze kterého se musela odstěhovat je po celou dobu prázdný. Rozčílená Kamila ihned volala pronajímateli Malinovi: "Vy jste mě podvedl!". Malina se smál a reagoval: "Byla jste mi nesympatická, chtěl jsem se Vás zbavit, no a vyšlo mi to".

RADA PRO PANÍ BORŮVKOVOU

Malina porušil zákon, když výpovědní dobu stanovil pouze ve výši sedmi dnů. Nově zákon totiž výslovně stanoví, že pronajímatel nájem sjednaný na dobu neurčitou, může vypovědět jen v tříměsíční výpovědní době a pouze v případě, že byt potřebuje pro svého příbuzného, jakož i pro další osoby uvedené v zákoně. Kamila se proto mohla u soudu domáhat neplatnosti výpovědi ze strany pronajímatele.
Malina porušil zákon i tím, že Kamile znovu nenabídl byt k pronajmutí, když byt nevyužil do jednoho měsíce od jeho vyklizení k účelu, pro který dal Kamile výpověď. Kamila má proto nárok, aby jí Malina byt znovu pronajal nebo aby jí nahradil škodu (např. zaplacení nákladů na stěhování).

KDE V NOZ PRÁVNÍ ÚPRAVU NÁJMU BYTU A DOMU NALEZNETE?

§ 2235 - 2301 v ČÁSTI ČTVRTÉ Hlava II. zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

SLOVO PRÁVNÍKA - ADVOKÁTA MGR. PETRA KAUSTY

Překvapivé a nedůvodné ukončení nájmu bytu ze strany pronajímatele je pro nájemce jistě vždy nepříjemnou záležitostí. Právní úprava i v novém občanském zákoníku poskytuje nájemci poměrně silnou ochranu, když stanoví, že výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele je možná pouze ze zákonem stanovených důvodů. Zákon obecně stanoví tříměsíční výpovědní dobu, nicméně v určitých případech může dojít k okamžitému skončení nájmu tzv. výpovědi bez výpovědní doby ze strany pronajímatele, což je zcela nový institut v novém občanském zákoníku. Příkladem může být nezaplacení nájemného nebo služeb spojených s nájmem nájemcem po dobu tří měsíců.

ZPŮSOBY SKONČENÍ NÁJMU

1. Dohoda – nájem skončí dnem, který si strany dohodou sjednají.

2. Uplynutím doby určité – nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán

3. Zánik bytu (domu) – obecný důvod skončení nájmu vždy, kdy dojde ke zničení domu nebo bytu.

4. Výpověď nájmu – ze strany nájemce nebo pronajímatele. Režim výpovědí se liší i podle toho, zda nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou či neurčitou.

5. Další důvody skončení nájmu – není znám žádný dědic do 6 měsíců ode dne smrti nájemce – nájem zaniká.

 

Výpověď ze strany pronajímatele

Výpovědní doba Doba určitá i neurčitá Doba neurčitá
Tří měsíční výpovědní doba Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu Má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
Je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat Potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni
Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (např. nájemce sbírá odpadky, které nesnesitelně zapáchají či hrozí požár).
Dvou měsíční výpovědní doba Do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost  
Bez výpovědní doby Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem

 

Výpověď ze strany nájemce

Výpovědní doba Doba určitá Doba neurčitá
Tří měsíční výpovědní doba Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval Bez udání důvodu nebo pro jakýkoliv důvod.


 

ODEVZDÁNÍ BYTU PO SKONČENÍ NÁJMU

Zákon stanoví, že nájemce je povinen pronajímateli předat v den, kdy nájem končí, přičemž byt je řádně odevzdán obdrží-li pronajímatel klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.

Nezapomeňte

 

Doporučení z praxe

Pokud vám dá pronajímatel výpověď z nájmu bytu, zkoumejte, zda je ve výpovědi uvedený konkrétní zákonný výpovědní důvod. Nesouhlasíte-li s takovou výpovědí, podejte v zákonné lhůtě dvou měsíců žalobu k soudu.

SLOVNÍK PRÁVNÍCH POJMŮ

Hrubé porušení povinností – důvod pro výpověď z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou ze strany pronajímatele v případě, kdy nájemce dá třetí osobě byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele.

Zvlášť závažně porušená povinnost – důvod pro výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby ze strany pronajímatele v případě, kdy nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců nebo poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem nebo způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

zdroj: pravnilinka.cz

zpět na rady