Přechod nájmu bytu

Přechod nájmu bytu je právní institut, na jehož základě získá za zákonem předvídaných okolností právo k nájmu bytu osoba, jíž toto právo nesvědčilo. Účelem přechodu nájmu bytu je ochrana osob, které žijí ve společné domácnosti s nájemcem, aby v případě jeho úmrtí, nebyli povinni se ihned vystěhovat, přestože sami z nějakého důvodu nájemci nebyli. V tomto článku se dozvíte, za jakých podmínek k přechodu nájmu bytu dochází, a jaká se k němu vážou pravidla.

K přechodu nájmu bytu dochází automaticky, jestliže dojde k naplnění skutečností předpokládaných občanským zákoníkem

Jestliže původní nájemce bytu zemře a současně se nejedná o společný nájem, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu. K tomuto souhlasu se však nevyžaduje písemná forma.
Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, má pronajímatel právo požadovat po něm jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil. To platí i v případě, že pronajímateli vznikne povinnost vypořádat jistotu s nájemcovým dědicem. Přejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti a zaplatil-li nájemce nájemné předem, vydá člen nájemcovy domácnosti dědici, co takovým zaplacením ušetřil nebo co nabyl.

Nájem bytu vzniklý v důsledku jeho přechodu, je časové omezen

Nájem bytu po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. To ovšem neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let. Stejně tak to neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku osmnácti let; v tomto případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku dvaceti let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.
Splňuje-li více členů nájemcovy domácnosti podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Je-li členem nájemcovy domácnosti nájemcův potomek, má přednostní právo, aby na něho přešla práva a povinnosti z nájmu. Je-li však takových osob více, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně; každá z nich však může sama za sebe prohlásit, že v nájmu nechce pokračovat.

Právo nájmu bytu lze odmítnout

S ohledem na to, že k přechodu nájmu dochází přímo ze zákona, není nutné s novým nájemcem uzavírat novou nájemní smlouvu a vyjadřovat s tímto postupem souhlas, ať již ze strany pronajímatele nebo ze strany nájemce. Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat; dnem dojití oznámení pronajímateli její nájem zaniká.
Zemře-li nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl. Rovněž je důležité to, že s nájmem bytu nepřecházejí na nového nájemce závazky mezi pronajímatelem a původním nájemcem, jako je například dluh na nájemném. Tyto závazky se vypořádávají v dědickém řízení, a proto je možné, že dluh může přejít na jinou osobu než na nového nájemce. Právo nájmu bytu tedy nepřechází na oprávněné osoby děděním, nýbrž na základě jiných právních skutečností.

V případě společného nájmu zůstává právo nájmu ostatním společným nájemcům

Zaniklo-li manželství smrtí manžela a manželé měli společné nájemní právo k domu nebo bytu, v němž se nacházela jejich rodinná domácnost, zůstane nájemcem bytu pozůstalý manžel. To platí i pro ostatní případy společného nájmu - jestliže zemře jeden ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce. Stejně tak družstevní podíl, který byl ve společném jmění manželů, přechází na pozůstalého manžela, k tomu se přihlédne při vypořádání dědictví.

Pokud nedojde k přechodu nájmu, přejdou práva a povinnosti nájemce na jeho dědice

Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Osoby, které žily s nájemcem ve společné domácnosti až do jeho smrti, jsou s nájemcovým dědicem zavázány společně a nerozdílně z dluhů, které z nájmu vznikly před nájemcovou smrtí. Pronajímatel může nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.
Nájemcův dědic může nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Právo vypovědět nájem má i ten, kdo spravuje pozůstalost. Není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li nájemcův dědic věci bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.

V tomto článku jsme čerpali z níže uvedených právních předpisů účinných ke dni 6. 2. 2015:
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

zpět na rady