Prodáváte dům či byt? Daň se znovu změní

Praha – V daních je možné všechno, říká jeden ze známých Murphyho zákonů. A platí to i v reálu. Necelé dva roky v České republice platí nový zákon o nabytí nemovitých věcí, který se až do konce roku 2013 jmenoval zákon o dani z převodu nemovitostí.

Od ledna 2014 novela zákona změnila nejenom název této normy, ale také její hlavní podstatu: v ideálním případě by se měli prodávající a kupující domluvit, kdo daň zaplatí. Když se ale nedohodnou, místokupujícího začal od roku 2014 čtyřprocentní daň povinně platit ten, kdo prodává.

Nyní, po necelých dvou letech, je na stole další změna zákona. Ministerstvo financí do připomínkového řízení odeslalo návrh novely, která daňovou povinnost formálně otočí, a to opět směrem ke kupujícímu (řečí zákona k „nabyvateli" nemovitosti).
Samozřejmě nadále bude fungovat systém, že obě strany by se měly domluvit, kdo daň zaplatí. Když se ale nedohodnou, bude to opět kupující, na němž bude spočívat definitivní tíha daňové povinnosti.

Proč takový návrat? Podle ministerstva financí byl na sklonku roku 2013 zákon přijímán v časové tísni (po pádu vlády a rozpuštění sněmovny) 
a došlo k mnoha nepřesnostem v terminologii zákona. Jde hlavně o použití pojmů „koupě", „směna", „kupní smlouva", „směnná smlouva".

Přitom použití těchto termínů je rozhodující pro určení, zda je poplatníkem ze zákona nabyvatel nebo zda si mohou osobu poplatníka účastníci právního jednání dohodnout. Hlavní zmatky 
v současnosti nastávaly v případě, kdy se prodávající snažil daňovou povinnost přehodit na kupujícího (nabyvatele). Navíc kupující je dnes ručitelem daně. To by od ledna 2016 mělo skončit, institut ručení za daň totiž zmizí ze zákona.

Děláme to snazší, říká ministerstvo

„Sjednocením poplatníka 
v osobě nabyvatele dojde k celkovému zjednodušení právní úpravy. Navrhovanou právní úpravou dojde také k přiblížení zahraniční úpravě, neboť nabyvatel nemovité věci je poplatníkem daně v převážné většině zemí EU," řekl včera regionálnímu Deníku mluvčí ministerstva financí Radek Ležatka.

Co se stane s cenami realit? Podle Hanuše Němečka, výkonného ředitele realitní sítě RE/MAX budou licitovat jak prodávající, tak kupující. 
„V první fázi, tedy ještě v letošním roce a zejména v průběhu podzimu, se dá očekávat výrazné zvýšení poptávky. Domácnosti, které dosud rozhodnutí o nákupu odkládaly či stále zvažují, budou motivovány takovou investici uspíšit," odhaduje Němeček s tím, že každý bude samozřejmě bránit „své" peníze.

„Čemu se nevyhneme je mnohem komplikovanější vyjednávání o ceně, protože kupující budou mít potřebu vyjednat si slevu ve výši daně. Někteří kupující zase budou mít snahu zahrnout daň do kupní ceny tak, aby částku nemuseli platit ze svého, ale 
v rámci hypotéky. A zde bude důležité, zda a jak se změní přístup bank," upozorňuje Němeček.

Podle něj by bylo vhodné, kdyby banky v rámci hypoték začaly nabízet i hypotéku, do níž bude přidána částka, která pokryje výši daně, kterou kupující nově zaplatí.
Jak Němeček, tak ministerstvo financí jsou odpůrci tvrzení některých developerů, že otočení daňové povinnosti zdraží novostavby. Kupující, kteří pořizují nový byt, jsou dnes od daně osvobozeni, a to nadále platí. Developeři se ale obávají toho, že jim zdraží pozemky, za které od ledna budou jako kupující strana platit daň.

Ministerstvo financí se naopak domnívá, že novela zákona povede od ledna 2016 k mírnému zlevnění bytů na trhu. „Lze očekávat, že prodávající budou ochotni nemovitou věc prodat za nižší cenu, neboť po jejím inkasování již nebudou mít povinnost platit čtyřprocentní daň," říká Radek Ležatka.

Mimochodem: stát se otočením daňové povinnosti připraví o část daňového výnosu. Když dnes prodávající prodal dům za milion, daň se mu vypočítala z milionu. Jestli se domluví s kupujícím na slevě ve výši daně, bude kupující pořizovat nemovitost za 960 tisíc korun. Tím pádem ale stát bude nárokovat daň jen z částky 960 tisíc korun a nikoliv z milionu.

Proti navrženým změnám zatím nemají výhrady ani daňoví specialisté. Případné zmatky v tom, kdo bude platit, nepředpokládají. „Změnu, kterou zákon přináší, nepovažuji z profesního pohledu za větší problém. Nepoučený občan nemovitosti nekupuje 
a neprodává často. Když už 
k tomu dojde, je ve většině případů po ruce právní či další odborná pomoc, která smluvní strany seznámí se základními principy daňového vypořádání," uzavírá daňový poradce ze společnosti KODAP Vlastimil Sojka.

Zdroj: denik.cz

zpět na rady