Investiční byt: Jak výnosné umí být nemovitosti?

Hlavní lákadlo každého investora? Výnos. A nemovitosti, ty přinášejí výnos hned dvakrát – postupně se zhodnocují, stejně jako jiné komodity, ale také generují pravidelný měsíční příjem z pronájmu. Využijete-li navíc možnost pákovat hypotékou (při nízkých úrokových sazbách), můžete se dostat až přes pět procent ročně.

Investiční byt: Jak výnosné umí být nemovitosti?

Nemovitosti jsou záludné. Jednomu investorovi přinášejí takřka bezpracnou rentu, zatímco jiný má problém se vůbec dostat ze ztráty. Jak se zařadit do první, úspěšnější skupiny?
V zásadě jde o to koupit levný byt, který se podaří výhodně pronajmout a jehož cena do budoucna poroste. To asi není žádné překvapení. Ale pro další zvýšení výnosu můžete využít také vhodný mix vlastních a půjčených peněz (za dobrý úrok).
Hlavní ohrožení představují neplatiči, kteří váš byt blokují, ale neplatí nájem, nečekané náklady na opravy nebo rekonstrukce a pokles cen nemovitostí a pronájmů v dané lokalitě. Jak se jim vyhnout a výnos maximalizovat?

Pět procent ročně. Hodně, nebo málo?

Je pět procent ročně hodně, nebo málo? Záleží, s čím srovnáváte. Najdete samozřejmě investice, které slibují výnos vyšší, například investice do akcií. Je u nich ale velké riziko, že výnos bude nižší, nebo že dokonce proděláte.
Investice do nemovitostí je vhodné porovnávat s konzervativními investicemi, takovými, které příliš velké riziko nenesou. To jsou třeba investice do státních dluhopisů – jejich výnosy jsou ale poslední dobou nízké. Případně můžeme srovnávat se spořením v bance.
O běžném účtu, na kterém si spousta lidí nechává většinu peněz, nemá cenu mluvit. Buď nenabízí žádný úrok, nebo téměř žádný – 0,1 procenta, spořicí účty dnes přinášejí roční výnos kolem 1–1,5 procenta a termínovaný vklad vám obvykle nabídne kolem 2,5–3 procenta.

Dlouhodobý horizont: Zhodnocení nemovitosti

Zhodnocení nemovitosti v čase je první typ výnosu. Na rozdíl od akcií, se nemovitosti málokdy kupují na spekulace – koupit a rychle prodat se vyplatí jenom ve výjimečných případech. Mnohem lépe k nemovitostem pasuje strategie „kup a drž“. Zhodnocení je ovšemže typ výnosu, který zrealizujete až tehdy, když nemovitost prodáte (na rozdíl od příjmu z nájmu, který znamená každý měsíc jisté peníze na ruku).
Ceny nemovitostí rostou obvykle zhruba stejně jako inflace, tedy v současnosti zhruba o dvě procenta ročně. Samozřejmě i realitní trh zažívá vzlety a pády – pro příklad nemusíme chodit daleko, svého dna dosáhly ceny nemovitostí nedávno v důsledku ekonomické krize; je ale zřejmé, že teď ceny znovu mírně rostou.
Čím dál větší roli hraje u nemovitostí lokalita – zatímco před krizí zažíval český realitní trh plošný růst cen, dnes se rozevírají propasti mezi lokalitami – nejrychleji roste Praha, Brno a další krajská města, nejhůř jsou na tom severní regiony v Čechách i na Moravě. Z hlediska zhodnocení tedy nelze doporučit koupi levných bytů v okrajových částech republiky – potenciál je naopak zejména v Praze a Brně.
A velké rozdíly jsou také v lokalitách v Praze – někde ceny příliš neklesly ani v době krize, jinde ani dnes nerostou. Z hlediska výnosu je ideální umět vytipovat lokalitu, kde se nyní ještě prodává poměrně za levno, ale kde už startuje budoucí rozvoj. Tehdy je totiž možné počítat nejen se zhodnocením, ale také s výnosem druhého typu – měsíčním příjmem z nájmu.

Noční můra investora: Neplatiči

Nezaplatil-li nájemce tři měsíce nájem (a vy jste přišli v modelovém příkladě o 30 000 Kč), je to považováno podle nového občanského zákoníku za natolik závažné porušení povinností, že ho můžete požádat, aby opustil byt s okamžitou platností a bez zbytečného odkladu. Lhůta pro opuštění bytu se tak pro neplatiče zkrátila a z noční můry se stal spíše strašák.

A jak výpověď doručit, aby byla platná?
písemně – lze jen doporučit doporučenou zásilku, nejlépe s doručenkou, tedy potvrzením o tom, že adresát dopis převzal
s uvedením výpovědního důvodu
s poučením nájemce o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání soudem
Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Nájemník je povinen opustit byt bez odkladu, nejpozději do měsíce.

Krátkodobý horizont: Příjem z nájmu

Příjem z nájmu, to je zjevná výhoda investic do nemovitostí, které slibují svým vlastníkům, že se nejpozději po splacení případného hypotečního úvěru můžou stát pohodlnými rentiéry. Měsíční výnos je všechno, co vám zbyde po splacení měsíčních nákladů na byt.

Má to ovšem jeden háček – vaše nemovitost musí být stále pronajata, a to co nejdráž.
Velkou a častou chybou je, že se chcete stát spíš „majitelem bytu – a pronajímat ho –“ než „investorem do nemovitosti“. V čem je rozdíl? Ten první kupuje byt pro sebe, pro svoji rodinu, tak aby se líbil jemu. A potom se snaží ho pronajmout. Ten druhý přesně ví, jaké chce nájemníky, kolik by měli zaplatit, a podle těchto svých cílů vybírá odpovídající byt.
Kdy je výše nájmu v ideálním poměru k pořizovací ceně bytu, tak aby vám vycházel zajímavý roční výnos? Doporučuji kupovat 2+kk v rozvíjejících se lokalitách, protože garsonky vycházejí příliš draho na metr čtvereční a omezují výběr nájemníků na singles, zatímco větší byty jsou drahé a pronajmete je většinou rodinám, které usilují spíš o nižší nájmy.
2+kk je ideální byt pro mladý pár, který právě rozjíždí kariéru, dosud nemá děti a vydělává zajímavé peníze. Když jeden přijde o práci, nájem zaplatí ten druhý. V Praze se dá takový byt sehnat za zhruba 2,4 milionu korun a pronajmout za deset tisíc korun měsíčně, což stačí, abyste dosáhli na pětiprocentní roční výnos – s využitím několika triků.
Nutnou podmínkou měsíčního výnosu je, že byt musí být pronajat neustále, pokud možno bez přestávek. Připravte se na to, že se nájemníci můžou měnit i každý rok (to je ještě dobrý scénář), vždy budete muset vymalovat a provést drobné opravy a hledat nové, solventní zájemce dostatečně včas, aby si nájemníci předávali klíče pokud možno ze dne na den.

Investiční tip: Pákování výnosu hypotékou

Koupíte tedy byt 2+kk v rozvíjející se lokalitě a pronajmete ho, pokud možno dlouhodobě, solventnímu mladému páru. Co víc můžete udělat pro výnos nad pět procent ročně?
Důležitým aspektem je samozřejmě financování koupě – jednak výhodná kupní cena, na které se dokážete dohodnout s prodávajícím, a dále také vhodná kombinace vašich a půjčených finančních prostředků. Chci vám doporučit – zejména nyní v době supernízkých úrokových sazeb – pákovat výnos hypotékou.
Představte si to takhle – buď za vlastní peníze, řekněme oněch 2,4 milionu, koupíte jeden byt, který se vám zhodnotí o dvě procenta ročně, a budete z něj inkasovat deset tisíc, které vám zůstanou skoro celé (po odečtení nezbytných nákladů). Anebo za stejné peníze pořídíte byty dva, čili získáte dvojnásobek – ale budete muset do nákladů zahrnout splátku hypotéky.
Dnes, kdy úrokové sazby jsou velmi nízko (kolem 2,5 %), zvedne tato páka čistý výnos u modelového bytu ze čtyř na 5,6 procenta ročně. Cenou za vyšší výnos bude samozřejmě prodloužená doba návratnosti a také vyšší riziko, protože pokud se vám nebude dařit byt pronajmout, budete nejen na nule, ale ještě budete muset platit úroky ze svého.

zdroj: penize.cz, Vladimír Zuzák | rubrika: Seriál | 10. 12. 2014

zpět na rady